Tách thửa đất thành những thửa nhỏ rồi sang nhượng kiếm lời là một trong những phương án đầu tư bất động sản phổ biến tại Việt Nam. Tuy nhiên, không phải loại đất nào cũng có thể tách thửa. Người mua, nhà đầu tư cần nắm được các trường hợp không được tách thửa đất để cân nhắc trước khi xuống tiền, tránh rủi ro thua lỗ, chôn vốn.
Tách Thửa Đất Là Gì?
Trước khi tìm hiểu chi tiết về các trường hợp không được tách thửa đất, hãy cùng tìm hiểu khái niệm tách thửa đất là gì nhé!
Tách thửa đất (còn gọi là tách sổ đỏ/sổ hồng) là thủ tục phân chia một thửa đất có sẵn thành hai hay nhiều thửa khác nhau với diện tích nhỏ hơn, đứng tên nhiều người hơn. Thủ tục tách thửa đất phải được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành.
Một thửa đất muốn tách nhỏ phải đảm bảo các điều kiện được quy định cụ thể tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 và Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:
- Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng/sổ đỏ)
- Thửa đất đang trong thời hạn sử dụng đất
- Thửa đất không có tranh chấp
- Thửa đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
- Không có quyết định hoặc thông báo thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền
- Thửa đất sau khi tách phải đảm bảo điều kiện về diện tích tối thiểu theo quy định của từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
7 Trường Hợp Không Được Tách Thửa Đất
Việc tách thửa đất phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tách thửa đất mới nhất, cụ thể là Luật Đất đai 2013. Theo đó, những thửa đất không đảm bảo các điều kiện trên sẽ không được tách thửa. Cụ thể, các trường hợp không được tách thửa đất gồm:
1. Đất Không Có Sổ Đỏ/Sổ Hồng
Việc tách thửa đất thường được thực hiện khi chuyển nhượng, cho, tặng một phần thửa đất. Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sổ hồng/sổ đỏ, ngoại trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và các trường hợp được nhận thừa kế đất quy định tại khoản 1 Điều 186. Như vậy, đất không có sổ đỏ/sổ hồng sẽ không được phép tách thửa.
Mặc dù vậy, tại một số tỉnh, thửa đất chưa có sổ hồng/sổ đỏ nhưng nếu đủ điều kiện cấp sổ hồng/sổ đỏ thì vẫn được tách thửa nếu chủ sở hữu có nhu cầu.
2. Đất Đã Hết Thời Hạn Sử Dụng
Xét về thời hạn sử dụng, đất được chia thành 2 nhóm là đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Đối với nhóm đất sử dụng có thời hạn, nếu một thửa đất không còn trong thời hạn sử dụng thì không thể thực hiện chuyển nhượng, cho, tặng, thế chấp vay tiền cũng như tách thửa.
3. Đất Có Tranh Chấp
Một mảnh đất đang có tranh chấp sẽ bị ngăn chặn giao dịch mua bán, chuyển nhượng hay cho, tặng. Do đó, đất có tranh chấp cũng nằm trong số các loại đất không được tách thửa.
Đất có tranh chấp là một trong các trường hợp không được tách thửa đất.4. Đất Đang Bị Kê Biên Thi Hành Án
Tương tự như đất có tranh chấp, trường hợp đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì các giao dịch mua bán đất, chuyển nhượng, tặng, cho, thế chấp và tách thửa cũng đều bị ngăn chặn, không thể thực hiện được. Bên cạnh đó, theo khoản 1 Điều 111 Luật Thi hành án dân sự 2008, người phải thi hành án hoặc người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất bị kê biên thi hành án được yêu cầu nộp các giấy tờ này cho cơ quan thi hành án dân sự.
5. Đất Đã Có Thông Báo Thu Hồi
Trong trường hợp cần thu hồi đất vì các mục đích an ninh-quốc phòng, phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thông báo cho người sử dụng đất nắm được trước thời điểm thu hồi một khoảng thời gian nhất định. Thời hạn này không quá 90 ngày đối với đất nông nghiệp bị thu hồi và không quá 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp bị thu hồi. Khi đã có thông báo thu hồi đất, người sử dụng đất sẽ không thể làm thủ tục tách thửa đất.
Đất thu hồi để làm các dự án hạ tầng thuộc diện không được tách thửa.6. Đất Không Đủ Diện Tích Tối Thiểu Cho Phép Tách Thửa
Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Nếu không đạt điều kiện này, người sử dụng đất không được phép tách thửa. Điều kiện về diện tích tối thiểu này cũng áp dụng cho cả trường hợp hợp thửa với thửa đất kế bên.
Tùy theo tình hình thực tế, mỗi địa phương sẽ có quy định khác nhau về diện tích tối thiểu. Dưới đây là bảng tham khảo mức diện tích tối thiểu cho phép tách thửa tại Hà Nội và TP.HCM:
Tại Hà Nội:
| Khu vực | Diện tích tối thiểu cho phép tách thửa đất |
| Các phường | 30m2 |
| Các xã giáp ranh quận và thị trấn | 60m2 |
| Các xã vùng đồng bằng | 80m2 |
| Các xã vùng trung du | 120m2 |
| Các xã vùng miền núi | 150m2 |
Tại TP.HCM:
| Khu vực | Diện tích tối thiểu cho phép tách thửa đất |
| Khu vực 1 (Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú) | Tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m |
| Khu vực 2 (Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn thuộc các huyện) | Tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m |
| Khu vực 3 (huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn) | Tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m |
7. Đất Không Phù Hợp Với Quy Hoạch Sử Dụng Đất
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013, một trong những nguyên tắc sử dụng đất là phải sử dụng đúng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đây cũng là nguyên tắc được các tỉnh, thành quy định đối với việc tách thửa đất. Tức là đất muốn tách thửa phải phù hợp với quy hoạch. Theo đó, đất thuộc các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch hay các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch cũng nằm trong số các loại đất không được tách thửa.
Mua Đất Không Tách Thửa Được Thì Phải Làm Sao?
Các trường hợp không được tách thửa đất sẽ có nhiều hạn chế trong sử dụng cũng như giao dịch chuyển nhượng, cho, tặng. Do đó, người mua dù với nhu cầu ở hay đầu tư đều nên cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền mua các loại đất không đủ điều kiện tách thửa. Tuy nhiên, trong trường hợp đã sở hữu đất không được tách thửa thì nên làm thế nào? Có cách xử lý nào để có thể tách thửa hay không?
Đối với các trường hợp đất không đủ điều kiện cấp sổ, đất có tranh chấp, bị kê biên, thu hồi, hết thời hạn, sử dụng sai quy hoạch thì chủ sở hữu gần như chắc chắn không thể tách thửa được. Riêng với trường hợp đất muốn tách thửa không đủ diện tích tối thiểu theo quy định của địa phương thì có thể cân nhắc giải quyết theo 2 phương án sau:
1. Mua Thêm Một Thửa Đất Liền Kề Và Hợp Thửa
Nếu có thể, bạn hãy mua thêm một thửa đất liền kề với thừa đất không đủ diện tích tách thửa của bạn, sau đó tiến hành hợp hai thửa thành một thửa lớn, sao cho diện tích sau khi hợp thửa bằng hoặc lớn hơn mức tối thiểu được tách thửa theo quy định của UBND tỉnh, thành phố nơi có đất.
Với người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với hợp thửa và được cấp sổ cho thửa đất mới. Trong trường hợp diện tích sau hợp thửa đủ lớn, bạn có thể tiếp tục tách thành hai thửa nếu có nhu cầu.
2. Hợp Thửa Đất Đứng Tên Đồng Sở Hữu
Theo Khoản 2 Điều 98 Luật đất đai 2013, một thửa đất có thể có nhiều người cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, thường gọi là sổ hồng/sổ đỏ đồng sở hữu. Theo đó, thửa đất do nhiều người đồng sở hữu thì trong sổ đỏ phải ghi đầy đủ tên của những người này, cấp cho mỗi người một sổ (trừ trường hợp các chủ sở hữu có thỏa thuận và yêu cầu cấp chung một sổ và trao cho người đại diện).
Nếu diện tích đất không đủ điều kiện cấp sổ riêng, bạn có thể xin hợp thửa với một thửa đất liền kề dưới hình thức đồng sở hữu.Khi đồng sở hữu, các chủ sở hữu, sử dụng sẽ có đầy đủ quyền lợi của một người sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm quyền chuyển nhượng, tặng, cho, thế chấp, cho thuê lại thửa đất.
Nếu thửa đất của bạn không đủ diện tích để tách thửa, ra sổ riêng, bạn có thể làm thủ tục hợp thửa với thửa đất liền kề của những chủ sử dụng đất khác để đồng sở hữu và cùng đứng tên sổ chung. Cách làm này sẽ giúp thửa đất của bạn được cấp sổ, tuy nhiên cần lưu ý những hạn chế của đất chung sổ trong mua bán, chuyển nhượng, thế chấp sau này. Do những người đồng sở hữu đều có quyền ngang nhau đối với thửa đất nên nếu muốn bán, tặng, cho hay thế chấp để vay vốn ngân hàng thì bạn cần được sự đồng thuận của tất cả các cá nhân có tên trên sổ đỏ chung.
Hi vọng bài viết tổng hợp về các trường hợp không được tách thửa cùng những thông tin liên quan trên đây đã giải đáp thắc mắc, hữu ích cho độc giả. Hãy tiếp tục theo dõi các bài viết về luật đất đai của chúng tôi để không bỏ lỡ thông tin bạn quan tâm nhé!